Vem ska betala skadan?

Det var bråda dagar för Eva Norman i Uppsala förra sommaren. Dels var hon tvungen att snabbt hitta en bostad av olika skäl, dels råkade hon ut för en fotskada som krävde ett flertal operationer som gjorde henne orörlig. Via en mäklarannons fick hon tag på en trivsam lägenhet i en förening söder om stan.
Hon hade varken tid eller möjlighet att inspektera lägenheten som hon borde ha gjort. Men läget nära arbetet, och det faktum att hon tyckte om både bostaden och området gjorde att hon slog till mer eller mindre osett.

MEN KORT EFTER inflyttningen började problemen.
- Först upptäckte jag att ett par kakelplattor buktade ut bakom duschdraperiet runt badkaret, säger Eva.
Då ringde hon mäklaren, som lyckades förhandla fram en reduktion av priset med 4.000 kronor.
Eva var så långt ganska nöjd! Men uppgörelsen skulle visa sig vara för dålig. Några veckor senare kom nämligen ett nytt dråpslag; säljaren hade ryckt loss slangen från bänkdiskmaskinen utan att plugga igen kopplingen under diskbänken.
När avstängningsvredet på kökskranen rubbades några millimeter av misstag, hade vatten sakta och osynligt börjat droppa ner under köksgolvet.
- Det var som en mardröm. Allt kändes hopplöst och när jag ringde försäkringsbolaget sa de bara att allt var föreningens ansvar!

EVA KONTAKTADE förvaltaren, Riksbyggen, som också mycket riktigt skickade ut en skadeinspektör för föreningens räkning. Vid midsommartid började ett byggbolag reparera skadorna i såväl kök som badrum.
- Jag och min dotter bodde som i ett kaos. Men i september var allt klart - trodde jag. Då kom plötsligt en räkning på över 18.000 kronor i brevlådan, berättar Eva.
Hennes eget försäkringbolag, Trygg Hansa, där hon tecknat hemförsäkring med fullt bostadsrättstillägg innan hon tillträdde bostadsrätten, betalade halva räkningen och därmed lät sig Eva nöja.
Hon hade aldrig bott i bostadsrätt tidigare, och kände inte till någonting om ansvarsfördelning vid den här typen av skador.

MEN KARUSELLEN var inte slut med det!
Någon månad senare ringde föreningens ordförande och meddelade att Eva även skulle betala föreningens andel av reparationskostnaden, också det cirka 18.000 kronor.
Föreningen menade att ansvaret för skadorna låg på henne, i enlighet med lagens och stadgarnas regler om underhållsskyldighet, och ville kräva henne på hela föreningens självrisk.
- Jag svarade att mitt försäkringsbolag får väl ersätta den räkningen också då, trodde jag, säger Eva.
Men Trygg Hansa ville inte befatta sig mer med ärendet, utan bad Eva själv reda ut saken med föreningen. - Vilket jag tyckte var mycket underligt. Varför skulle jag ta hand om det som rimligen bolagen borde lösa mellan sig, anser Eva. Och dagarna gick. På byggföretaget Peab, som skickat den ursprungliga fakturan till föreningen, som i sin tur ställt om den till Eva, uppmanades hon betala för att inte riskera inkassokrav från kronofogden. Eva förstod fortfarande inte varför hon skulle drabbas så hårt. Hon ringde byggföretaget, som hänvisade till Riksbyggen, som dock inte svarade. Hon ringde Allmänna Reklamationsnämnden som hänvisade till kommunens Konsumentvägledare, där hon på nytt råddes betala fakturan innan den gick till inkasso.

TURERNA BLEV bara fler och fler. Förvaltaren bad byggbolaget vänta med fakturakravet. Trygg Hansa lät meddela att de inte ansåg att Eva skulle betala någonting av den senaste fakturan - det låg på föreningen. Riksbyggen försökte ordna ett möte mellan styrelsen, byggföretaget och Eva för att reda ut det hela - men mötet blev aldrig av. - Då fick jag på nytt rådet att betala fakturan, men nu av förvaltaren som hade talat med föreningens försäkringsbolag, Folksam. Vändningarna blev så många och obegripliga att Eva satt sig vid datorn och skrev ner allt så gott hon kunde. Anteckningarna skickades in till TV-programmet PLUS, som dock inte gav svar på några väsenliga frågor. - Slutsatsen de drog var att allt hade varit mycket lättare om jag och föreningen haft samma försäkringsbolag. Och det sa också skaderegleraren på Folksam till mig. Men varför ska jag tvingas byta försäkringsbolag? Varken mäklaren, Riksbyggen eller föreningen sa något om att det kunde vara bra att ha samma bolag när jag blev medlem, menar Eva.

EFTER TV-INSLAGET meddelade dock föreningen plötsligt att den första fakturan var felaktig och skulle krediteras.
Istället skulle hon nu betala 5.400 kronor för sin andel av skadorna för föreningens självrisk. Men Eva hade redan betalat sin egen självrisk, inklusive kostnad för åldersavdrag på viss inredning enligt alla normer och regler i den allra första fakturan.
Hon borde inte kunna åläggas att betala för ytterligare reparationskostnader, vilket nu blev fallet.
Eva tvingades till sist betala totalt över 15.000 kronor för skadorna, trots fullgott försäkringsskydd.
Men varför hennes eget bolag inte vill ersätta henne för föreningens självriskkrav, trots full försäkring, vet hon inte.

SLUTSATSEN är att Eva fick sitta emellan när föreningen och försäkringsbolagen inte kunde komma överens.
- Egentligen hade Eva två olika vattenskador - en i badrummet och en i köket. Båda hade lett till fukt i bjälklaget och betongen, och ska därför i första hand regeleras utifrån föreningens försäkring, vilket också skedde, säger Albert Sjöberg, vice ordförande i brf Uppsalahus 27.
Och då det var två skador, borde Eva rimligen också betala två självrisker, påpekar Sjöberg.
Men Folksam, som anlitade byggföretaget som åtgärdade skadorna, tyckte det var lika bra att slå ihop jobben när de ändå var på plats, vilket i själva verket var en vänlig gest mot Eva.

MEN SAMTIDIGT innebar det att föreningen i praktiken fick ta på sig båda skadorna och även i fortsättningen behandla dem som en enda!

- Och vi har två självrisknivåer på vår fastighetsförsäkring - en på 23.500 vid stora skador och en på 5.400 kronor vid mindre. Folksam bedömde till slut att det här var en liten skada. Därför togs den högre fakturan tillbaka, och Eva fick en ny faktura på föreningens lilla självrisk, säger Albert Sjöberg. En krånglig skadehistoria med många fel är äntligen på väg att lösas. Men de felaktiga fakturorna och försäkringsbolagens agerande - där Eva fick sitta emellan - talar sitt tydliga språk. Det är svårt att äga en bostadsrätt, i synnerhet när det uppstår skador och därmed följande tvister. En annan - men ofta ännu viktigare - brasklapp, är egen fast beskostad inredning i lägenheten.
Om det är fråga om te.x. extra dyrt kök, italienskt kakel i badrummet, ekparkett på golv och marmorskivor i fönstren, ska man se till att detta mervärde också täcks av försäkringen.
ENBART bostadsrättstillägget räcker inte - i de flesta försäkringar täcks bara grundstandarden, dvs den standard som fanns när föreningen byggde eller övertog huset en gång i tiden.
Finns inte skyddet, riskerar man att få betala mervärdet en gång till, om man vill ha tillbaka samma standard efter en skada. HÄR MÅSTE MAN FRÅGA SITT FÖRSÄKRINGSBOLAG VAD FÖRSÄKRINGEN EGENTLIGEN TÄCKER! Ett par bolag erbjuder tilläggsförsäkring för extra inredning mot en extra premie. Tre bolag, Trygg Hansa, Folksam och Salus Ansvar, täcker dock även extra inredning inom ramen för bostadsrättstillägget upp till hela värdet.

Så regleras en skada

Det svåra - men mest viktiga - vid en skada är att utreda grundorsaken. Som medlem är man skyldig att hålla lägenheten i gott skick. Föreningen svarar dock för alla stamledningar för avlopp, el, vatten och värme fram till anslutningspunkt i lägenheten. Exakt vilken punkt ska framgå av stadgar, ordningsregler och praxis i föreningen. Ta reda på vad som gäller i din egen förening! Beträffande värme svarar föreningen även för ledningar och radiatorer inne i lägenheterna.

- Om man själv av slarv eller oaktsamhet vållar en brand eller skadar en stamledning, får man också själv stå för följderna även om underhållsansvaret ligger på föreningen, påpekar försäkringsjurist Olle Naeslund vid Bolander & Co i Uppsala.

Omvänt gäller således att alla andra skador från stamledningar ska åtgärdas och regleras av föreningen. Men om skadan kommer från en läcka, spricka eller annat i lägenheten, är det alltid bostadsrättshavarens ansvar, även om man rimligen inte själv kunnat upptäcka läckan. Och om en granne t.ex. fuskinstallerat en diskmaskin som läcker vatten ner till bostaden under, kan både förening och enskild medlem kräva den slarvige på ersättning.

DET ÄR DÅ försäkringarna kommer in i bilden!
En grundregel är att alla skador som på något sätt berör fastigheten, i första hand ska regleras av föreningens fastighetsförsäkring. Sedan får föreningen kräva enskilda medlemmar på ersättning för den del av skadorna som berör bostadsrätten, dvs det egna underhållsansvaret. För att få ersättning för skadorna i bostaden, krävs då att man har en försäkring med bostadsrättstillägg. Men föreningen kan därutöver kräva medlemmen på fastighetens självrisk, och den kan som synes ofta vara hög. Föreningen har ju inte gjort något fel, och ska därför inte heller ha några egna kostnader för skadan. - Grundprincipen är att ingen ska tjäna på en skada och att varje part ska stå för sin ansvarsdel, säger Olle Naeslund. Men har man full försäkring, ska man inte behöva betala föreningens självrisk. - Har man orsakat en skada av slarv, och utredningen visar det, ska ansvarsdelen i hemförsäkringen ersätta självriskkravet. I annat fall ska bostadsrättstillägget ersätta det, menar Olle Naeslund. Men bostadsrättshavaren ska heller inte behöva betala hur hög självrisk som helst:
- Nej, föreningen kan i regel bara kräva ersättning för den del som berör bostadsrättshavarens andel av reparationskostnaderna, påpekar Olle Naeslund. EXEMPEL: En vattenskada från en läcka kostar 100.000 kr att reparera, varav 10.000 kronor avser lägenheten och resten avser fastigheten. Om utredningen visar att bostadsrättshavaren inte orsakat skadan av slarv eller oaktsamhet, kan föreningen heller inte återkräva mer än bostadsrättshavarens andel av sin självrisk, dvs i detta fall 10.000 kronor. Det är först när oaktsamhet eller rent vållande kan visas, som föreningen kan kräva att bostadsrättshavaren betalar hela självrisken.

Tillbaka