Nr 3 2015 - Ny modell för årsredovisningen

En islossning är på väg i frågan om hur bostadsrättsföreningar ska redovisa inkomster och utgifter. Flera inflytelserika organisationer kräver att regeringen ändrar lagstiftningen för att göra redovisningen enklare,tydligare och konsumentvänligare. Förslagen har sina rötter i idéer som konsulten Peter Palm på Fastitia AB har fört fram i flera år - men ingen har lyssnat -hittills!

I sitt arbete med bostadsrättsföreningar förstod Peter Palm tidigt att årsredovisningarna är onödigt komplicerade och ofta obegripliga för både medlemmar, styrelser, mäklare och konsumenter. Föreningarna betalar ingen skatt för själva verksamheten, och behöver därför i själva verket inte göra några avskrivningar i boksluten.

Företag gör avskrivningar för att registrera värdeminskning av sin lösa och fasta egendom, så att beskattningen blir korrekt. Avskrivningstvånget har som bekant också lett fram till rena absurditeterna.
Debatten om rak eller progressiv avskrivning och modell K 1 eller K2, skulle aldrig ha behövt föras, om Peter Palms tankar genomförts tidigare.  Dessutom gör bostadsrättsföreningar avsättningar till yttre, och ibland också inre, fond, men eftersom det handlar om en ren bokföringsmässig operation utan anknytning till verkliga pengar, finns det kanske inga medel i fonden den dag en större renovering krävs. Den ”välfyllda” fonden är bara en förskönande lasyr. Till förtret för många styrelser som inte förstått hur bokföringen är upplagd.

Kan tas bort

Läget innebär att hela den stormiga diskussionen om rak (linjär) eller progressiv avskrivning har varit befängd och onödig. Avskrivning och fondering behövs helt enkelt inte. Peter Palm förespråkar en enkel uppställning av föreningens ekonomi enligt modellen krona in och krona ut. Då kan alla berörda på kort tid begripa hur det är ställt. Det är som att följa en bäcks vindlingar och se vart vattnet tar vägen.
Det går snabbt att få fram riskfaktorer och nyckeltal om en förenings lån och om årsavgifterna är orimligt höga. Om detta läggs samman med en realistisk underhållsplan knutet till ett regelrätt sparande, kan man koppla en ”helnelson” på föreningens framtid.

Det är ett närmast epigrammatiskt sätt att presentera ekonomin än vad som är brukligt idag.

Stark reaktion

Den första reaktionen på Peter Palms idéer, som Allt om Bostadsrätt först presenterade, var närmast helig ilska. Palm rubbade cirklarna för förvaltare, revisorer och bostadsrättsorganisationer som ville leva i orubbat bo.
Men nu är det annat ljud i skällan. De fyra inflytelserika organisationerna Bostadsrätterna, HSB, Riksbyggen och SBC har, tillsammans med FAR (branschorganisation  för revisorer), lämnat en skrivelse till regeringen med förslag om ändrad lagstiftning. Enligt förslaget bör avskrivningar och fondavsättningar ersättas med ett sparande, baserat på fastighetens förutsättningar (dvs i regel en underhållsplan).
Vidare föreslås att olika nyckeltal förs in i årsredovisningen, t.ex. storleken på avgifter per kvadratmeter boyta, lån per kvadratmeter och räntekänslighet, dvs föreningens förmåga att möta en framtida räntehöjning.

Konceptet speglar Peter Palms idéer nästan helt och hållet. Förslagen  går ut på att skapa ”ett antal nyckeltal och annan information som gör det enklare att förstå föreningens ekonomi”. Resultaträkningen ska ge ett mått på hur stora avgifter som medlemmarna behöver betala. Avskrivningar och fondavsättningar ersätts med ett ”obligatoriskt sparande”. Förslagsställarna vill med andra ord också se ett system med krona in och krona ut. Och som experterna säger:

-Det förefaller finnas behov av att stärka konsumentskyddet genom ökad transparens (tydlighet, genomskinlighet).
Gör det begripligt, och när det är begripligt skyddas konsumenten.

Föregångare

Det är precis vad Peter Palm gjort i åratal i sitt arbete med föreningar. Hans analyser har visat att en förening kan spara så mycket att avgifterna inte bara kan hållas nere, utan även sänkas. Han drar slutsatsen att avgiften bör ligga någonstans kring 600-800 kr kvadratmetern, vilket leder till en bra värdeutveckling. Ligger en förening under 600 kr blir lägenheterna värdefullare, men föreningen riskerar att betala höga reparationskostnader i framtiden, om man inte avsatt tillräckligt med kapital för underhållet. Om avgiften ligger mellan 700-800 kr, kan det bero på att man låtit förvaltningen rulla på utan kontroll, och  vid 800 kr eller mer kan man med fog befara att föreningen styrs hårt av en förvaltare som inte alltid har medlemmarnas ekonomiska intressen för ögonen, summerar Peter Palm.

Underhållsplan

Han erbjuder i sitt bolag Fastitia en omfattande förvaltningstjänst, där första steget är att skapa en underhållsplan på tjugo år. Planen gör det möjligt att styra avgifternas storlek och bestämma hur mycket som ska avsättas.
Peter Palms redovisningsmodell har heller ingen underhållsfond, utan den ersätts av ett sparande som kompletteras med enamorteringsplan för banklånen. In- liksom utbetalningar noteras under en likalydande rubrik. Föreningen kan sen gå vidare med en årsavgiftsanalys.

Alla inkomster och utgifter gås igenom varefter man skapar förbättringsförslag. Det tredje steget är en föreningsanalys som är matnytttig för styrelsen, medlemmarna, köpare och banken. I den sammanfattas föreningens utveckling i framtiden, inklusive dess strategi, vision och mål. Vill man plöja på djupet kan man gå vidare med en stor och grundlig verksamhetsanalys med ett åttiotal punkter att gå igenom, men man kan också börja med Fastitias snabba Boanalys som snabbt visar vilka risker föreningen eventuellt är utsatt för.

Andra modeller

Och även här har Palms idéer slagit rot hos andra. SBC har t.ex. lagt fram motsvarande tankar i den så kallade Boindikatorn med tyngdpunkten i en analys av föreningens fastighet, förvaltning och boendemiljö. SBC gör bland annat djupintervjuer med styrelsen, ställer krav på en underhållsplan, som går att genomföra och följa, och granskar föreningen in på sömmarna.

SBC ställer sen vissa krav för att kunna ge föreningen stämpeln ”SBC godkänd”, även om ”stämpeln inte är ett betyg på den ekonomiska situationen i föreningen, utan kompletterar årsredovisningen och är en indikator på att föreningen arbetar aktivt för ett ökat värde, en effektivare förvaltning och ökad boendenytta”. Och även om föreningen har blivit ”godkänd” av SBC eller ”certifierad” av HSB bör en vaksam styrelse inte slå sig till ro och bara anta att allt är frid och fröjd. Det gäller att arbeta vidare med en egen modell och mål för verksamheten.
-  Analys och kontroller ska inte bara göras en gång, utan regelbundet, poängterar Peter Palm.