Nr 3 2016 Minskad avdragsrätt hot mot egna tillskott

Skräcken för räntehöjningar är en vilande mardröm för många bostadsrättsföreningar.
Det finns emellertid en verksam medicin för att göra föreningen mindre räntekänslig – så kallade kapitaltillskott.
Allt fler föreningar har infört dem och har kunnat sänka avgifterna och öka värdet på de lägenheter för vilka tillskott betalats in.

-Huvudargumentet för kapitaltillskott är föreningens räntekänslighet, säger Ronny Sjöborg, före detta ordförande i Brf Kabeludden i Täby och numera ansvarig för föreningens ekonomi.
Föreningen har ett kluster av tre hus i Gribbylund ett par kilometer från Täby Centrum norr om Stockholm.

Hög belåning

Husen byggdes 1986-88, vilket innebar relativt sett hög belåning. År 2010 bestod 31,8 procent av föreningens avgifter av enbart räntekostnader. 
Sjöborg upptäckte snart att föreningen skulle bli tvungen att höja avgiften med 8-9 procent om låneräntorna steg med 1 procent.
Föreningens lån var höga, mellan 300.000 och 600.000 kr per lägenhet.
Läget fick honom att börja analysera föreningens ekonomi, och  tillsammans med kollegorna i styrelsen försöka hitta ett system som medgav ekonomisk stabilitet, även när räntorna börjar klättra uppåt.
Sjöborg var som klippt och skuren för uppgiften.
-Det är underbart roligt med siffror, säger han.
Han har suttit med i 45 bolagsstyrelser som ordförande eller ledamot och tillbringat mycket tid i Baltikum och annorstädes, bland annat som VD i flera företag.
Från tiden som företagsledare har han lärt sig vikten av att se långsiktigt på ett företags ekonomi.

Frivilligt 
 

Den lösning man till slut bestämde sig för och fick igenom på stämman, vilar på en uppdelning av föreningens ekonomi, dels i utgifter för den egentliga driften, dels för lån och räntor.
Medlemmarna fick två andelstal; det ena knutet till driften och det andra till lånen.  Föreningen sjösatte nyordningen med tillhörande stadgeändringar i januari 2013.
Föreningen amorterar nu av sina lån med de tillskott som medlemmar är villiga att betala.
Redan från början valde en femtedel av de 79 medlemslägenheterna att vara med i systemet.
-Fler har hört sig för och troligen kommer två eller tre till att börja betala in kapitaltillskott kanske redan i år, säger Sjöborg.
Systemet är med andra ord frivilligt. Den som vill vara med och betala in  tillskott kan göra det medan andra slipper helt.
- Annars hade det kunnat bli svårt att få igenom. Våra medlemmar har olika ekonomiska förutsättningar och tänker olika. Det är delvis en generationsfråga – ju äldre man är desto mindre benägen är man nog att ta nya lån eller använda sparade pengar för att göra en ytterligare investering i boendet, förklarar Sjöborg.

Avdragsrätten
Sen 2007 kan som bekant bostadsrättsföreningar inte längre  dra av några räntekostnader från den tidigare schablonskatten, eftersom den då togs bort.
Men övriga låntagare rabatteras  fortfarande med 30 procents avdragsrätt. Åtminstone än så länge. Politiska röster har höjts för att minska eller helt slopa avdragsrätten för ränteutgifter.
Kabeluddens kapitaltillskott har till dags dato reducerat föreningens lånebörda från 42 till 32 miljoner, ökat soliditeten med 19 procentenheter till nuvarande 43 %, minskat räntorna och sänkt kostnaden för alla, men i synnerhet för de betalande medlemmarna som får ett lägre andelstal.  Alla måste naturligtvis som tidigare dela broderligt och systerligt på driftsutgifterna – de har ingenting med kapitalkostnaderna att göra. Tar föreningen nya lån kan medlemmarna välja att gå in med nya tillskott även för dessa.
För faktum är att även de som inte gått med i systemet fått lägre kostnad,  cirka 20.000 kronor i snitt per lägenhet sedan starten
Det beror på att föreningen slutat amortera med egna pengar samtidigt som de totala lånekostnaderna sjunkit.
Det är svårt att i förväg beräkna det exakta utfallet i årsbudgeten under rubriken kapital, inte minst för de medlemmar som valt att inte vara med i systemet.
De ska ju stå för sin andel av resterande lån, som ju både kan öka och minska beroende på ränteläget. De kan därför ha betalt in lite för mycket via den ordinarie avgiften, och får då tillbaka överskottet i en årlig avräkning. De som betalt in tillskott får samtidigt ett lägre, nedjusterat andelstal.
I de nya stadgarna som krävdes för att man skulle kunna sjösätta systemet, har styrelsens rätt att göra dessa avvägningar skrivits in. Tydliga stadgar är nödvändiga, så att t.ex. inte överskotten skulle kunna riskera att betraktas som lån till föreningen. 

Högre priser
Och för dem som är med i systemet har lägenheternas värde ökat.  Prisskillnaden motsvarar minst de gjorda tillskotten.
-Ett kapitaltillskott räknas dessutom som en investering i lägenheten och kan dras av som kostnad när man säljer. Det kan ge ända upp till 22 procents sänkning av reavinstskatten, förklarar Sjöborg.
Men det är svårt att i förväg beräkna det exakta utfallet på årsavgiften för dem som amorterat själva.
När lån förfaller så ändras ju också räntesatser oftast.

Räknas av
Avräkning sker en gång om året, vilket för den ekonomiske förvaltaren bara innebär någon timmas extra arbete.
-Vi har sett till att systemet genererar lite för mycket pengar. Om någon har betalat in för mycket under året som gått, betalas  överskottet för närvarande tillbaka.
- Men jag tror att det kanske på sikt vid större överskott vore bättre att använda pengarna till att åter börja amortera för föreningens räkning, säger Sjöborg.
Han är mycket nöjd med utfallet:- Jag kan inte se några nackdelar.  Den största fördelen är att varje medlem själv kan välja att amortera, eller låta bli, och dessutom bestämma  hur mycket man vill amortera från gång till annan för att minska räntekänsligheten och få en lägre boendekostnad.
- Flera av våra medlemmar har använt sitt sparkapital för att amortera och har då fått en sparränta många gånger högre än ett sparkonto.

Lägre räntor
Men visst, läget kan plötsligt förändras. EU har till exempel rekommenderat Sverige att ta bort, eller minska, möjligheten till ränteavdrag.
-Om man antar att ränteavdraget försvinner, är ett av argumenten för kapitaltillskott med lånade pengar borta, säger Sjöborg.
Hittills har dock de stora partierna i Riksdagen (s) och (m) visat sig helt kallsinniga till förslaget.
Och utan deras medverkan blir det troligen ingen ändring av nuvarande system.

Brf Kostern i Göteborg

Kapitaltillskott från medlemmarna har också hjälpt Brf Kostern i Göteborg att drastiskt minska tyngande lån och göra föreningen mindre räntekänslig.
Föreningens fyra hus med 90 lägenheter ritades av stjärnarkitekten Gert Wingårdh och byggdes 2004 nära Masthuggstorget.
Läget är idealiskt i Göteborg, men ekonomin oroade styrelsen.  Priset för marken och byggnaderna var ungefär 300 miljoner kr, men trots att försäljningen  av bostadsrätterna inbringade så mycket att man kunde lösa bort byggkreditiv på 215 miljoner kr, återstod 85 miljoner kr i lån.
-Vi stod med nya byggnader och hög belåning, fick som förening inte dra av räntekostnaderna och funderade på hur vi skulle kunna lösa situationen, summerar ordföranden Jonas Almström.
Även här blev lösningen ett system med frivilliga kapitaltillskott som  sjösattes 2008 efter nödvändiga stadgeändringar.
Precis som i Brf Kabeludden fick varje medlem två andelstal – ett för föreningens utgifter för driften och ett annat för kapitalsidan. Medlemmen betalar av på en summa som är lika med föreningens lån fördelat efter andelstal.

Allt direkt
Arrangemanget visade sig bli en stor framgång.  49 medlemmar betalade in hela sin andel av skulderna redan från början, och har nu ett andra andelstal som är nere på noll.
Det blev 46,1 miljoner. Nu återstår lån på 21 miljoner kronor. De lägenheter som valde att - eller inte kunde gå med - får fortsätta betala av på resterande lån, men även här mindre än förut, föreningens lån har ju blivit avsevärt lägre.
Om de här medlemmarna inte betalat in tillräckligt, får de betala av sin andel av underskottet.
Om det är överskott, får de istället illbaka sin andel av överskottet eller sänkt avgift.
Om någon av dessa säljer sin bostad, övergår automatiskt den här skulden eller överskottet till den nye ägaren. Systemet gäller för dagens lån, men om föreningen skulle ta nya lån blir förstås alla solidariskt ansvariga för dessa.

Alla vinner
-Då måste alla vara med och betala det nya lånet.  Men inget hindrar att man använder sig av samma system för det  och får ett tredje andelstal, konstaterar Almström.
Avräkning sker även här en gång om året och hanteras av föreningens ekonomiske förvaltare.
De som betalat in kapitaltillskott har vunnit mycket. Almström är själv en av dem.
-Min avgift till föreningen var förut 8.500 kr i månaden, men har nu sjunkit till 2.500.
Ryktet om Brf Kosterns framgångsmodell har spridit sig.
-Jag har märkt att ett stort antal föreningar är intresserade och jag har hållit föredrag och talat med flera andra föreningar om saken, säger Almström.