Nr 3 2016 Viktigt att utreda skador noggrant

Det viktigaste, men också oftast det svåraste, när en skada har inträffat i bostadsrätt är att utreda orsaken. Så länge det bara är fastigheten eller en enskild lägenhet som berörs uppstår i regel inga problem. 

Men om en skada omfattar både en eller flera lägenheter och byggnaden samtidigt, måste det hela utredas noggrant innan allt kan regleras. Och i bostadsrätt tillkommer de så viktiga stadgarna som ofta skiljer sig markant från förening till förening.

Typ av skada
Vi har tidigare berättat om en bostadsrättshavare i Hässelby i Stockholm, som stämde föreningen efter att ha drabbats av dubbla vattenskador i sin bara några år gamla lägenhet.  Han vann tvisten i tingsrätten, som kom fram till att skadeutredningen varit bristfällig. Det visade sig att det läckande ledningsröret i badrummet skulle ses som en vattenledning och inte en värmeledning, vilket föreningen och deras försäkringsbolag hela tiden hävdat. 
Ansvaret för skador från en trycksatt ledning ligger helt och hållet på föreningen. Men om det skulle vara frågan om ett värmerör blir det annorlunda.  Då ska respektive part stå för sin del av kostnaderna, dvs föreningen för sin och den boende för sin. Här var orsaken en felaktigt dimensionerad plastslang vid anslutningen till ingående vatten i lägenheten, som emellertid också gick till golvvärmen i bostaden. Tvisten gällde vilken kategori skadan skulle höra till, och till sist fick alltså den boende rätt. 

Bevisa slarv
Nyligen avgjordes ett liknande fall i Linköpings tingsrätt. En 43-årig man hade storstädat sin lägenhet och bland annat dammtorkat under diskbänken i köket. Då hade han kommit åt en så kallad ballofix-ventil, som uppenbarligen inte var fastsatt ordentligt utan började läcka okontrollerat.
Han blev panikslagen och försökte genast ringa jourcentralen, men kom inte fram eftersom hans telefon hade skadats av vattnet. Så småningom fick han istället kontakt med brandkåren via larmnumret 112, som kom dit och fick stopp på läckan genom att helt enkelt böja rören till oigenkännlighet.  Men då hade hela lägenheten redan vattenfyllts, och dessutom hade en stor mängd vatten hunnit rinna ner genom bjälklaget till grannen i lägenheten under, en ung, kvinnlig student.
Skadorna i båda lägenheterna blev omfattande och tog cirka fyra månader att torka ut och åtgärda.
Alltsammans reglerades av föreningens försäkringsbolag, eftersom det var frågan om en skada från en trycksatt vattenledning.  Någon ersättning för extra hyreskostnad för annat boende under reparationstiden fick dock inte den drabbade kvinnan. Hon hade haft lägenheten uthyrd i andra hand under en tid, innan hon själv skulle flytta in vid terminsstarten, och hade inte tecknat hemförsäkring förrän dess. Det hade inte heller hennes hyresgäst, så försäkring för lösöret saknades helt och hållet efter skadan.
Kvinnan och hennes pappa, som var delägare, stämde därför grannen och hävdade att skadorna orsakats av vårdslöshet, och att han därför borde stå för deras extrakostnader på totalt cirka 20.000 kronor.
Men tingsrätten höll inte med. Mannen hade inte varit vårdslös i samband med skadan, vilket inte heller föreningen eller deras försäkringsbolag tyckte, och den unga kvinnan förlorade tvisten.  Det går inte att hävda slarv eller vårdslöshet hur som helst vid en tvist.  Och man ska komma ihåg att den boende får stå för skador i den egna lägenheten själv, oavsett hur de uppkommit – såvida det inte kan bevisas att föreningen, en granne eller till exempel en hantverkare som jobbat i huset på något sätt slarvat. Det är bara vid två fall, skada från trycksatt vattenledning och brand, som föreningen ska stå för alla skador, även de inne i lägenheterna.  Och föreningen – läs försäkringsbolaget – kan inte heller minska ersättningen till en enskild boende på grund av värdeminskning av t.ex. tapeter och annat efter en brand eller vattenledningsskada, vilket tidigare rättsfall har visat. 

Markfukt
Ett annat flagrant exempel gällde en bostadsrättshavare i Trollhättan, som fick sin lägenhet fukt- och mögelskadad och tvingades bo på annat håll under lång tid.  Halva bostaden plastades in i ett försök att sanera möglet, men utan resultat. Efter flera års tvist kom man till sist fram till att det var otillräcklig dränering runt husets fasad som var orsaken till skadorna.  Markens lutning ner mot huset, och det faktum att en grannförening fått åtgärda sin källargrund av just den orsaken, tvingade till sist föreningen att motvilligt ta på sig ansvaret. 
Men föreningen hade hela tiden hävdat att det inte alls var fukt utifrån som orsakade skadorna utan att det måste vara något annat. En noggrann utredning visade dock till sist att föreningen hade fel, och den boende ersattes fullt ut för sina kostnader, samtidigt som föreningen också fick köpa tillbaka hans bostadsrätt. 

Skadereglering
Exemplen visar vikten av att noga utreda vad som orsakat en skada för att få till en korrekt skadereglering.  Vårdslöshet, som ofta hävdas, måste bevisas för att gälla.  
En bostadsrättshavare är skyldig att hålla sin lägenhet i gott skick, men svarar för den skull inte för allt.  Föreningen ska alltid stå för stamledningar för avlopp, el, vatten, värme och ventilation fram till en anslutningspunkt i lägenheten. Exakt vilken punkt bör anges i stadgar eller ordningsregler så att man vet vad som verkligen gäller.
Synliga rör och ledningar i lägenheten brukar oftast den boende själv ha underhållsansvaret för, enligt de flesta normalstadgar. 
Men en skada från en trycksatt vattenledning ska trots det alltid ersättas av föreningen.  Det är bara vid slarv, vårdslöshet eller försummelse från den boendes sida, eller från någon annan som haft tillfälligt tillträde till lägenheten, som föreningen kan kräva den boende på ersättning i det fallet.
Alla skador som berör fastigheten ska också åtgärdas och regleras via föreningen, även om de till exempel uppstått i en bostad.  Sedan får föreningen (via försäkringsbolaget ) i sin tur kräva den enskilde på ersättning för de delar av skadorna som berör själva lägenheten enligt stadgarnas underhållsansvar, plus eventuell självrisk.  Så länge föreningen inte har gjort något fel, ska föreningen inte ha några egna direkta kostnader för en skada.  Man har t.ex. rätt att fortsätta debitera den ordinarie avgiften av sin medlem. (En drabbad hyresgäst har dock rätt till skälig nedsättning av hyra).   
Grundprincipen är att ingen ska tjäna på det inträffade och att varje part ska stå för sin ansvarsdel. Skador kan som synes vara svåra att reda ut.  Men slutsatsen är ändå att man noga bör utreda grundorsaken för att få ett så rättvist slutresultat som möjligt, och inte stoppa huvudet i sanden för att försöka mörka det hela. Det lönar sig inte i längden.