Nr 3 2018 Tvingande förhandsavtal för bostadsköpare

Hur starkt är egentligen konsumentskyddet i bostadsrätt?
När reglerna om så kallade förhandsavtal vid köp av bostadsrätt infördes 1991, i samband med att bostadsrättslagen ändrades, hette det att huvudskälet var att det skulle bli lättare för konsumenten att göra tillval i den blivande lägenheten.
Men det är förstås inte hela sanningen.  Ännu viktigare var det för bostadsbildarna att knyta upp intresserade kunder så tidigt som möjligt i byggprocessen, som numera snarare har blivit längre, trots alla försök att underlätta byggandet.

Hårda villkor
En av konstruktörerna bakom regelverket var juristen och bostadsrättsexperten Ingrid Uggla. 
Idag företräder hon ett 30-tal köpare som alla vill frånträda de förhandsavtal de ingått med olika bostadsutvecklare. Kanske något av ödets ironi.
På ett seminarium i våras redovisade hon en mängd exempel på förhandsavtal, som snarast ser ut att vilja efterlikna upplåtelseavtal.
I ett fall utkrävs t.ex. skadestånd om ”insats” inte betalas i tid, i ett annat vite på 100.000 kronor plus skadestånd om avtalet inte fullföljs, i ett tredje att köpet inte kan återgå även om konsumenten inte får något lån och i ett fjärde att avtalet är bindande och inte kan sägas upp över huvud taget.

Lagvidriga
Men ett förhandsavtal kan som bekant frånträdas på vissa villkor, enligt reglerna, i motsats till ett upplåtelseavtal.
Lagen säger heller inget om skadestånd beträffande förhandsavtal, däremot om man vill frånträda det senare upplåtelseavtalet. 
Frågan är vilka kriterier som egentligen krävs för att säga upp ett förhandsavtal? 
Reglerna säger bara att ”beräknad tidpunkt” för upplåtelsen ska anges i avtalet och att om det eller något annat formkrav inte uppfylls så är avtalet ogiltigt.
Vissa tvingande klausuler, som i ovanstående exempel, torde således inte vara direkt olagliga, utom det sistnämnda där regelverket avtalas bort, utan mer som ett sätt att binda upp konsumenten.

Första domen
En dom har redan fallit i ett mål i Stockholms Tingsrätt.
En 30-årig kvinnlig jurist stämde bolaget Savana Invest, och påpekade dels att upplåtelsen enligt förhandsavtalet för den bostadsrätt hon skulle köpa försenats med upp till tio veckor, dels att takhöjden i lägenheten inte var den utlovade. Hon hade erlagt en handpenning på 50.000 kronor för bostadsrätten som skulle vara klar att flytta in i nio månader senare, i december.
När hon sedan fick själva upplåtelseavtalet stod det klart att inflyttning inte skulle ske förrän i februari året därpå.
Dessutom hade takhöjden i lägenheten nu sänkts till 2,4 meter, varför hon följande dag skickade ett brev till byggföretaget med en uppsägning av förhandsavtalet.
Enligt avtalet skulle takhöjden i den 42 m2 stora lägenheten ursprungligen vara 2,7 meter,  som sedan sänktes till 2,5 meter.
I upplåtelseavtalet hade dock takhöjden sänkts ytterligare en decimeter, till 2,4 meter.  I övrigt innehöll avtalet inga tvingande punkter, i likhet med de hårdare villkor som beskrivs i exemplen ovan.

Sex veckor räcker    
Tingsrätten konstaterade att möjligheten att frånträda ett förhandsavtal dels regleras i bostadsrättslagen, dels här av det som framgick av själva avtalet.
Tingsrättens dom innebär att förhandsavtalet ogiltigförklaras och att byggbolaget ska betala tillbaka handpenningen.
Rätten påpekar att sex veckors försening räcker för att kvinnan haft rätt att säga upp avtalet,  i vart fall i kombination med den sänkta takhöjden.
Domen kan ses som en indikation på vad som egentligen avses med ”beräknad tidpunkt” vid upplåtelse av bostadsrätt. Inga jämförelser kan dock göra med andra fall, då olikheterna mellan avtal som sagt är stora.  
Domen har överklagats till Svea Hovrätt som ska ta upp målet. Hovrättens beslut kan i sin tur inte överklagas, utan är slutgiltigt.
Hur starkt, eller svagt, konsumentskyddet verkligen är i dessa fall återstår därför att se.