Fastighetsförsäkring i nära 300 år
Systemet med försäkringar är en av de mest demokratiska funktioner som existerar i samhället.
Redan under medeltiden uppstod så kallade brandstoder i Sverige, där folk gick ihop med ett gemensamt löfte om hjälp till dem som råkade ut för en brand i häradet, som kommunen, eller landskapet, kallades på den tiden. Villkoret för skyddet var att den drabbade ingick i brandstoden och hade tecknat den gemensamma försäkringen. På 1200-talet skrevs brandstoden in i den skånska landskapslagen och följdes snart av Östergötland, Dalarna och Västmanland. Omkring 1350 blev systemet rikstäckande genom Magnus Erikssons landslag.
Till en början gällde försäkringen bara på landsbygden, men på 1700-talet bildades brandstodsföreningar även i större städer, däribland Stockholms Stads Brandförsäkringskontor från 1746 som finns kvar än idag.
I år fyller Brandkontoret, som bolaget för enkelhetens skull kallas, således hela 280 år. På sätt och vis är man fortfarande lokala, eftersom försäkringen, som numera är heltäckande, endast erbjuds fastighetsägare och bostadsrättsföreningar i Stockholms län. Den allra första fastighetsägaren som tecknade försäkring hos bolaget var J. M Land på Storkyrkobrinken 6 i Gamla Stan i Stockholm. Huset ägs idag av Stockholms Domkyrkoförsamling och är fortfarande försäkrat hos Brandkontoret.
Böter för felaktig användning av hiss
Ett nytt fall om böter för otillåten användning av en hiss har avgjorts av Mark & Miljöverdomstolen.
Tidigare har HD slagit fast att en straffavgift inte kan undvikas genom att lämna in ett godkänt protokoll i efterhand - även om det bara gäller en dag (NJA 2021:446).
Den här gången är utslaget om möjligt ännu snävare. Det handlar om en förening i Göteborg som beställde besiktning av en hiss en och en halv månad före sista datum.
Vissa anmärkningar fanns, men besiktningsmannen uppgav inte om hissen var godkänd eller inte efter inspektionen.
I väntan på slutgiltigt besked satte föreningen upp anslag vid hissen - i samråd med ansvarig tekniker - som angav att hissen bara fick brukas av ett fåtal användare i taget p.g.a. överbelastningsskyddets status.
Protokollet hade lämnats in till kommunens byggnadsnämnd samma dag som besiktningen utfördes, men föreningen fick inte kännedom om det slutliga innehållet förrän en vecka senare.
I samband med en ny kontroll stängde föreningen då omedelbart av hissen. Vissa justeringar skedde och tolv dagar senare ombesiktades hissen och blev godkänd. Trots det påfördes föreningen en sanktionsavgift för de sju dagarna på cirka 114.000 kronor. Länsstyrelsen upphävde beslutet sedan föreningen överklagat och ansåg att överträdelsen var liten.
Men kommunen gick vidare med ärendet till Mark & Miljödomstolen i Vänersborg, som trots allt påförde föreningen en avgift men sänkte den till cirka 28.000 kronor.
Stadsbyggnadsnämnden gick då vidare till högsta instans som till sist slog fast att det ursprungliga beloppet ska gälla.
Frågan var om beloppet skulle kunna sänkas, vilket lagen medger om överträdelsen är liten.
Det anser dock inte överdomstolen. Istället för anslaget vid hissen borde föreningen själv ha tagit reda på protokollets innehåll eftersom det är en fråga om att skydda människors hälsa och säkerhet.
Föreningen blev därför skyldig att betala hela bötesbeloppet.
Förening vann tvist om bygglov
Brf Skogshöjden i Älvängen norr om Göteborg med 28 radhus, har gått segrande ur tvisten om bygglov för nya flerfamiljshus i direkt anslutning till föreningens bostadsområde.
Kommunens byggnadsnämnd gav ett byggföretag klartecken för projektet, ett bygglov som föreningen emellertid överklagade. Nu har föreningen fått rätt i Mark- och Miljöverdomstolen, som är högsta instans.
Föreningen anlitade en egen arkitekt för att få en fristående bedömning i ärendet, och slutsatsen blev att det var fullt möjligt att bygga de planerade flerfamiljshusen så att områdets karaktär kunde bevaras.
Arkitekten ansåg att inte bara ett eller ett fåtal av föreningens radhus påverkades, utan hela området.
Överdomstolen påpekar dock att de två höghusen skulle inkräkta på föreningens och områdets totala markyta i strid mot både planbestämmelserna och detaljplanen.
Det saknades därför förutsättningar att bevilja bygglovet i nuvarande form varför föreningen vann tvisten. Husen kan dock ändå komma att byggas, men med ändrad placering och utformning vid en ny ansökan.
Efter 30 år - pantregistret blir verklighet
Ett offentligt register för panter i bostadsrätt har debatterats i decennier. Nu ska dock registret bli verklighet! I budgeten har regeringen anslagit 10 miljoner kronor till Lantmäteriet för att påbörja arbetet under 2025. Anslaget ökas med ytterligare 30 miljoner kronor per år för att slutföra projektet fram till 2030.
De första trevande försöken med ett register påbörjades redan 1996, när Lantmäteriet samarbetade med IFF, Institutet för Fastighetsrättslig Forskning på Juridicum i Uppsala. Professor Ulf Jensen, då lektor och expert på fastighetsjuridik, drev frågan som föreståndare på institutet, vars försök dock fick skrinläggas på grund av lågt intresse hos tillfrågade föreningar.
Men Ulf Jensen var säker: "Det blir ett centralt pantregister för bostadsrättsföreningar. Frågan är bara när och vem som ska sköta det", sa han i en artikel i Allt om Bostadsrätt 2-1995. Och efter 30 år får han alltså rätt!
Frågan om ett register har utretts grundligt under åren. När 1999 års utredning gick ut på remiss var alla instanser för förslaget utom HSB, Riksbyggen, SBC (idag: Bostadsrätterna) och AdeFörvaltning (idag: Simpleko). Organisationerna ville föra de egna registren själva, medan privata intressenter skulle få ta hand om resten.
Men Ulf Jensen var måttligt imponerad. "Jag ser inga fördelar med fristående register som HSB och SBC säger sig vilja föra", sa han i vår intervju. I den senaste utredningen var dock alla tillfrågade remissinstanser för förslaget - även organisationerna. Föreningarnas möjlighet att ta ut en avgift tas bort och ett nytt avgiftssystem införs. Vid överlåtelser blir det köparen som ansvarar för att ändringen anmäls till Lantmäteriet i samverkan med långivarna.
Lantmäteriet ville i sitt remissvar att registret ska omfatta alla möjliga uppgifter. Men redan för 30 år sen hörde Ulf Jensen till dem som ansåg att bara grunduppgifter om förening, namn och adress på innehavaren samt vilka panter som belastar bostadsrätten ska ingå - inget annat. Hur registret slutligen kommer att se ut är upp till Lantmäteriet och ansvariga på berörda departement. Det hela är alltså till sist en politisk fråga. Men att registret nu ser ut att bli verklighet är en positiv nyhet för hela bostadsrättssektorn.
Tvingas riva p-däck på tomträtt
Göteborgs största HSB-förening, Brf Backadalen med 970 lägenheter, har hyrt sin mark med tomträtt sedan starten 1971. Strax efter byggde föreningen ett parkeringsdäck med tillhörande p-länga på marken intill som service för sina medlemmar. Men i samband med den senaste omförhandlingen sade kommunen upp avtalet. Huvudskälet var att kommunen ville ha tillgång till delar av marken för egen byggnation. Enligt avtalet stod det klart att kommunen inte hade skyldighet att ersätta föreningen för p-däcken, och att föreningen inom ett år måste riva däcken eller betala ersättning för röjandet. Föreningen stämde kommunen och pekade på att avtalsfriheten enligt jordabalken endast var till deras nackdel och bara gav fördelar åt motparten, varför de hårda villkoren inte borde gälla.
Men föreningen förlorade i både tingsrätt och hovrätt. Och i november kom Högsta Domstolen (HD) fram till samma sak och påpekade att trots att jordabalken ändrades 1972, alltså ett år efter det att föreningens hus byggdes, gäller övergångsreglerna från den tidigare nyttjanderättslagen avseende tomträtt fortfarande. Parterna har stor frihet att förhandla villkoren i ett tomträttsavtal, menar HD. Eftersom föreningen hade godkänt och skrivit på det ursprungliga avtalet (den byggande styrelsen), gäller villkoren fortfarande. Föreningen måste därför riva p-däcken och dessutom bekosta det själv.
Högsta Domstolen
Mål T 2603-23
24 11 12
Nackaförening får eget skyddsrum
Bostadsutvecklaren OBOS har invigt det första nya skyddsrummet på 22 år i projektet Brf Ampere i Nacka, uppger tidningen Byggindustrin. Enligt MSB tillkom det senaste nya skyddsrummet 2002. Nackaföreningens skyddsrum har plats för 120 personer och uppfyller alla krav för att utgöra ett säkert skydd, med förstärkta väggar och dörrar som kan stå emot tryckvågor från explosioner och brand och bråte från rasande byggnader. Säkerhetsrummet har förstås också ventilation med luftsluss som skydd mot giftiga gaser. Väggar och tak är minimum 350 mm tjocka för att klara även stora påfrestningar.
