Obefintlig risk för obestånd
- men så här kan man göra
Minusräntan har varit den stora boven, men risken för obestånd är trots dagens kostnadsökningar närmast obefintlig i bostadsrättsföreningar. Det konstaterandet lades fram av Ulf Jensen, professor emeritus vid Lunds Universitet, under ett fastighetsseminarium härförleden.
Är 90-talet tillbaka? Finns risk för en ny våg av obestånd?
Högre räntor och dyrare boende leder till tvångshöjda avgifter hos i stort sett alla föreningar. Men finns det risk att det kan gå så långt som konkurs, löd frågan för dagen.
Svaret är nej! Inte ens föreningar med relativt sett låga bostadsvärden i glesbygd ska behöva befara det, menar Ulf Jensen.
Verksamheten i en BRF kan annars upphöra på två sätt; sedvanlig likvidation eller konkurs. Det är oftast föreningen själv som beslutar om detta. Om styrelsen konstaterar att intäkterna inte längre täcker kostnaderna och balansräkningen visar minus, samtidigt som det anses bestående, är det styrelsens plikt att föra frågan till en stämma för avgörande.
Det krävs absolut majoritet på stämman, eller två stämmor med kvalificerad (2/3) majoritet på den andra för att en likvidation ska bli giltig. Ett annat förfarande är tvångslikvidation via Bolagsverket, som t.ex. kan inträffa om föreningen inte längre har, eller kan få fram, en styrelse. Det är mycket ovanligt men har faktiskt inträffat en gång i Borås, där Brf Stigbygeln upphörde att existera av just den orsaken någon gång runt millennieskiftet.
Konkurs kan komma ifråga om föreningen inte längre kan betala sina skulder. I 9 fall av 10 är det även här föreningen som ansöker om konkursen hos tingsrätten. Skatteverket eller borgenärer är andra exempel på instanser som kan ligga bakom en sådan begäran.
En konkurs är betydligt lättare att driva igenom än en likvidation.
- Det är löjligt låga krav. Det behövs inte ens ett styrelsebeslut, påpekar Ulf Jensen.
Det räcker med att föreningens firmatecknare står bakom ansökan, där tingsrätten kan begära in handlingar av olika slag, vilket dock oftast inte sker i någon större utsträckning.
- Det goda i bostadsrätt är trots allt att medlemmarna får bo kvar, eftersom lagen säger att skriftliga hyresavtal anses ha ingått hos den som förvärvar fastigheten, säger Ulf Jensen.
Hyran sätts av hyresnämnden, men innan den är bestämd är det den senaste avgiften man hade i föreningen som blir den nya hyran. Panterna upphör visserligen, men skulderna, och det är det jobbiga, finns kvar. Och de kan bli dyra i längden.
Vad kan man då göra för att undvika detta? Exempel kan åter hämtas från krisåren, då många högt belånade föreningar, ofta även med ännu dyrare topplån, bäddade för krisen. I flera fall blev lösningen att gå i konkurs, bilda en ny förening, göra upp med banken och låta den nya föreningen köpa in fastigheten exekutivt. Vips har föreningen återuppstått, som Fågel Fenix ur askan, med en betydligt bättre balansräkning och lägre avgifter.
Om det går så långt att en förening går i konkurs finns det alltså möjlighet för de boende att bilda en ny förening och köpa tillbaka sina hus. Men det krävs att man får med sig konkursförvaltaren på upplägget.
Den lagenliga förköpsrätten gäller ju endast för hyresgäster. Och vid en konkurs finns bostadsrätterna kvar ända till dess att huset är sålt, vilket blir en sorts Moment 22 för de boende.
Det gällde också för Brf Lillgården i Kungsängen som gick igenom processen under den senaste ekonomiska krisen. Föreningen hade en olycksalig ekonomisk uppläggning redan när den byggdes. Hela projektet vilade på en glädjekalkyl och byggföretaget gick i konkurs när konjunkturen störtdök. Lånen på 21 miljoner låg helt på föreningen med en bunden ränta på sju år vilket resulterade i skyhöga månadsavgifter. Sen upphörde räntebidragen och föreningens tio radhus, av totalt 18 lägenheter, fick en avgift på 10-15.000 kronor i månaden. Föreningen hade inte råd att amortera något på sina lån.
- Vi trodde att banken på sikt skulle skriva ner lånen och funderade på en rekonstruktion med stöd av BKN, som var villiga att ställa upp med en miljon om vi sköt till lika mycket, sa Susanne Jansson, som var ordförande i den ursprungliga föreningen.
Men det hade bara skjutit upp problemen menade medlemmarna och sa nej. Istället blev det konkurs. De boende var dock eniga om att försöka köpa tillbaka fastigheten. Eftersom det rådde full enighet behövde konkursförvaltaren inte låta det gå till exekutiv auktion. Istället genomförde man ett sedvanligt anbudsförfarande via en nybildad förening med ny ekonomisk plan.
Det hela är dock något av en gråzon. Om man drivit igenom en exekutiv auktion hade medlemmarna inte ens hunnit bilda en ny förening i tid för att lämna ett giltigt anbud.
Under tiden steg dock värdet på husen vilket fick banken med på noterna. De var villiga att toppa ett par privata intressenters bud och den nya föreningen, Brf Ekhammar, fick köpa tillbaka sina hus för cirka 23 miljoner. Alla som hade pantbrev i den gamla föreningen fick tillbaka alla sina pengar och det blev till och med ett litet överskott. Om man kan göra så här i lugn och ro, leder det oftast till bättre utfall än vid en exekutiv auktion av fastigheten. Det viktigaste är dock som sagt att konkursförvaltaren och kreditgivarna är med på det hela.
Brf Ekhammar valde att lägga om lånen helt i den nya planen. Allt lades på de boende som därmed kunde nyttja sedvanliga skatteavdrag. Radhusen friköptes samtidigt för en summa motsvarande insatsen.
Medlemmarna var mycket nöjda med utfallet.
- Det här är en kanonlösning som vi kan rekommendera andra som hamnar i samma sits, sa Susanne Jansson, som tämligen omgående fick se sin egen lägenhet stiga i värde med flera hundra tusen kronor i och med den snabbt vändande konjunkturen.