Enkelt beslut om avgiftshöjning räddade ekonomin
I ekonomiskt pressade tider kan frågan om så kallat kapitaltillskott bli aktuell. Det är styrelsen som beslutar om avgiftens storlek i bostadsrätt. Den regeln ligger bakom en enkel metod att tillföra nytt kapital i utsatta föreningar.
Medlemmarna i Brf Kullasund i Vaxholm norr om Stockholm räddade föreningens ekonomi genom att ta över större delen av föreningens lån under den förra finanskrisen 2008. Kullasund var första förening i Sverige att tillämpa denna enkla och smidiga metod att skaffa fram mer kapital.
Tidigare förekom det att bostadsrättsföreningar beslutade om kapitaltillskott genom insatshöjning för att amortera av betungande lån.
Genom en lagändring våren 2003 infördes dock krav på två tredjedels majoritet och hyresnämndens godkännande för en sådan åtgärd, vilket många föreningar har upplevt som komplicerat och avstått.
En orsak till att sådana insatshöjningar försvårades kan ha varit att staten såg med oblida ögon på att lån flyttades över till privatpersoner, som till skillnad från föreningen har avdragsrätt för räntekostnaderna, vilket ledde till minskade skatteintäkter.
En annan orsak kan ha varit att vissa föreningar gick för hårt fram. Det har funnits exempel på så kraftiga insatshöjningar, att när någon medlem inte kunde betala, blev det uppsägning och avhysning, varefter föreningen tog ut insatsen ur tvångsförsäljningslikviden istället.
Men om man löser frågan mer varsamt så att ingen behöver flytta, finns det goda förtjänster att hämta.
- Genom att sköta kapitaltillskottet på ett socialt ansvarsfullt sätt finns det stora fördelar för medlemmarna. Man kan sänka de totala boendekostnaderna vilket är särskilt viktigt för dem som har det mindre bra ställt. Metoden är så enkel att det inte direkt går att hålla någon ensamrätt på den, säger advokat Jörn Liljeström på Creo Advokatbyrå.
När schablonbeskattningen togs bort för bostadsrättsföreningar blev metoden attraktiv även för lågt belånade föreningar.
- Ju lägre lån en förening har desto bättre. Helst skall föreningen så långt möjligt vara fri från lån. Lånen som föreningen tar kan sägas konkurrera med de enskilda bostadsrätternas värde. Ju högre lån desto lägre värde på bostadsrätterna om allt annat är lika, förklarar Jörn Liljeström.
Lägre lån för även med sig att priserna på föreningens lägenheter blir mer stabila än om föreningen har hög belåning. Lägre belåningsgrad ger lägre räntekostnader och därmed lägre årsavgifter. Föreningen blir då attraktivare att bo i och marknadsvärdet på lägenheterna undergrävs inte av alltför höga årsavgifter.
- De medlemmar som behöver ta lån för att klara ett kapitaltillskott får visserligen räntekostnader för detta lån, men eftersom den enskilda medlemmen till skillnad från föreningen har avdragsrätt för räntekostnaden blir boendekostnaden totalt sett lägre.
- Om avgifterna är höga kan det bli mycket kraftiga prisfall när tiderna är oroliga. Årsavgiften "tränger ut" marknadsvärdet på bostadsrätten. Det är många som var tvungna att sälja mitt i förra ekonomiska krisen i början av nittiotalet när priserna stod som lägst, som fortfarande har kvar bostadslån att betala, trots att bostadsrätten är borta sedan länge. De fick helt enkelt inte tillräckligt mycket för den när de sålde för att kunna betala av lånet.
Man kan lätt tänka sig att dessa problem inte hade uppstått i lika hög grad om årsavgifterna i de drabbade föreningarna varit lägre och de kunnat behålla sina bostadsrätter tills tiderna blev bättre.
Tunga årsavgifter är svåra att bära eftersom man inte får hyra ut en bostadsrättslägenhet hur som helst och klara ekonomin på så sätt, säger Jörn Liljeström. Och det gäller trots att möjligheten att hyra ut i andra hand nu har underlättats betydligt.
Om man har riktig otur bor man i en högt belånad bostadsrättsförening där värdena på bostadsrätterna kan falla väldigt kraftigt när botten går ur marknaden och man ändå måste sälja. Det är betydligt tryggare att bo i en förening med lägre belåningsgrad.
Brf Kullasund tillhör de föreningar som mycket snart hamnade i den klassiska rävsaxen som ledde till en mängd konkurser i början av 90-talet. Föreningen överlämnades av Platzer Bygg till de 65 medlemmarna 1991.
Husen ligger på en skogbevuxen kulle vid Saltsjön strax utanför Vaxholm. Arkitekten lade föreningens två punkthus och 15 parhus i en intim omfamning utmed bergssidorna och på själva kullen.
Den kompakta och ständigt växlande bebyggelsen skapar visserligen närhet och trivsel, men hjälpte inte upp ekonomin när det begav sig.
- Föreningen kostade 96 miljoner kronor, med så lite som 17 miljoner i insatser. Sedan fick vi tillbaka fem miljoner kr i slutregleringen, som vi lyckades placera till 12-13 procents ränta, berättade mångårige ordföranden Åke Johansson i sin trivsamma trea med en målerisk utsikt över skärgårdslandskapet.
När verksamheten rullade igång hade man skulder på 77 miljoner kr och räntorna uppgick brutto till 10 miljoner kr varje år. Räntebidragen tog bort hälften, men när riksdagen beslöt att slopa bidragen, återstod snabbt bara 700.000 kr i bidrag varpå ett underskott på 1,7 miljoner kr uppstod.
- Då lånade vi av Stadshypotek som samtidigt krävde att vi skulle höja avgifterna med 20 -25 procent; annars skulle de gå in och ta över, minns Åke Johansson.
- I det läget vände vi oss till dåvarande Venantius som tog över lånen.
De la fram en tioårig plan med årliga avgiftshöjningar på 2-4 procent. Men eftersom Venantius var ett statligt institut som skulle upphöra så småningom, fick vi rådet att försöka skaffa fram en annan kreditgivare, Swedbank, som tog över våra lån 2003.
Föreningen kände behov av kvalificerat juridiskt stöd och kontaktade därför Jörn Liljeström. Föreningen hade också tursamt nog en fastighetsekonom bland medlemmarna. I mitten av juni 2003 beslutade man att genomföra ett kapitaltillskott på 22 miljoner kronor.
När medlemmarna tog över lånen blev föreningens läge genast bättre. Mellan 2003 och 2007 sänktes avgiften med 27 procent i etapper och föreningens skuld sjönk från 76 till 48 miljoner.
Kapitaltillskottet var förbluffande enkelt att genomföra! Swedbank gick med på ett upplägg som innebar att varje medlem tog på sig en andel av skulderna enligt lägenhetens andelstal. Det behövdes inget särskilt avtal mellan föreningen och banken.
Kapitaltillskottet utfördes sedan genom en tillfällig höjning av avgifterna i syfte att betala av föreningens lån.
Det är detta som är kärnan i modellen. Kapitalet kan tillföras genom ett enkelt styrelsebeslut. För det är som bekant styrelsen som bestämmer avgiftens storlek i en bostadsrättsförening, inte stämman!
Mot bakgrund av de goda erfarenheterna från första omgången, tyckte styrelsen i Kullasund att föreningen gott kunde minska på skuldbördan ytterligare en gång.
- Vi frågade våra medlemmar om vi skulle genomföra ett nytt kapitaltillskott på tio miljoner kr. Det var vad vi räknade med att kunna klara av. I den första omgången hade nästan en tredjedel av medlemmarna sagt nej och trodde inte alls på åtgärden. Men de positiva erfarenheterna från första omgången gjorde andra omgången lättare, säger Åke Johansson.
Styrelsen fick med stöd av Jörn Liljeström mandat för en förnyad omgång.
- Det är tryggt att ha en sådan kompetens i ryggen.
I första omgången hade föreningen fem medlemmar som inte klarade av den extra bördan. Då fick man reglera frågan med särskilda avtal med dessa fem, som fick betala av sina skulder under en betydligt längre period, som blev fem år.
- Inga problem har uppstått och alla har kunnat bo kvar. Kapitaltillskotten har medfört att föreningen till sist har kunnat sänka avgiften med 36 procent, summerar Åke Johansson.
För hans egen trea på 81,5 m² innebar åtgärderna 2.000 kr lägre månadsavgift, ner till 4.200 i månaden.
Jörn Liljeström menar att ”för det stora flertalet föreningar med måttlig belåningsgrad” är kapitaltillskott av denna typ mycket bra för medlemmarna och kan sänka den sammanlagda boendekostnaden och bidra till bostadsrättens värde, men reserverar sig också:
- Frågan är inte självklart klockren över hela landet och i alla lägen. Om en förening ligger dåligt till i avvecklingsbygd där det finns risk för att efterfrågan på bostadsrätterna helt försvinner och värdet går ner till noll är det inte bra att göra kapitaltillskott. Likaså om det är en omdömeslös förening som tar affärsrisker som normalt sett inte hör hemma i en bostadsrättsförening, som t ex köp av en affärsfastighet eller liknande.
Ur Styrelsehandboken V