Juridiska Notiser
Egen kontroll efter köp
Den som köper en bostadsrätt måste själv kontrollera om t.ex. husets stammar är bytta eller inte. Man kan - och ska - få besked om det genom att fråga föreningen, skriver Svea Hovrätt i en dom.
Ett par som köpte en bostadsrätt i centrala Stockholm för 4,8 miljoner kronor stämde den kvinnliga säljaren, då de ansåg att både hon och mäklaren sagt att stammarna redan var bytta i huset. Men arbetet med stammarna påbörjades först efter köpet och ledde därefter till att avgiften höjdes med 30 procent, vilket paret ville ha 200.000 kronor i kompensation för.
Summan grundades på ett intyg från en expert, som kom fram till att marknadsvärdet blev så mycket lägre.
Tingsrätten gick först på köparnas linje och menade att säljaren undanhållit en viktig uppgift. Men hovrätten ändrade domen och påpekar tvärtom att det är enkelt att kontakta föreningen och verkligen ta reda på vad som gäller när man ska köpa en bostadsrätt. Om domen står fast och inte tas upp i högsta instans, står det klart att den som säljer en bostadsrätt i princip inte har något ansvar för åtgärder som föreningen planerar eller kommer att vidta.
Det är en köpare skyldig att ta reda på själv!
Tänk på att försäkringen gäller
När en ung kvinna i Sollentuna utanför Stockholm sålde sin bostadsrättslägenhet för 365.000 kronor, sa hon upp sin tilläggsförsäkring hos bolaget IF och bytte till en vanlig hemförsäkring hos ett annat bolag.
Omkring ett halvår senare fick hon ett brev från köparen som krävde 114.000 kronor tillbaka på köpeskillingen, eftersom lägenheten efter mätning visat sig vara ca 13 kvadratmeter mindre än avtalat.
Kvinnan begärde att försäkringsbolaget skulle bevilja henne rättsskydd i tvisten, men bolaget vägrade eftersom hon inte längre hade något bostadsrättstillägg. Enligt bolagets villkor ska dock rättsskydd medges även om en försäkringstagare inte längre har en försäkring för att själva försäkringsbehovet upphört, vilket kvinnan hävdade i tingsrätten.
Målet gick vidare till hovrätten som senare slog fast, att det inte kan krävas att man tecknar en ny försäkring med bostadsrättstillägg för att den ska fortsätta gälla i ett sådant här fall. Tvisten gällde ett förhållande som uppstått under den tid kvinnan ägde bostadsrätten och hade full försäkring och kunde därför åberopas.
Domen har motsvarande betydelse för hela försäkringsbranschen.
Pant ska meddelas genast
En kvinna som köpt en bostadsrätt i Solna, tvingades se sin nya lägenhet pantsatt för 300.000 kronor bara ett par dagar efter det att köpet gjorts upp.
Kvinnan gick till tingsrätten och begärde att panten skulle förklaras ogiltig, men förlorade.
Hon hävdade att säljaren inte var behörig att pantsätta bostadsrätten efter överlåtelsen, och att det hela i själva verket var ett skenavtal.
Men tingsrätten gick på säljarens linje. Han var att betrakta som bostadsrättshavare ända fram till dess att kvinnan godkändes som medlem av föreningen.
En överlåtelse av bostadsrätt är också ogiltig enligt lagen, om köparen nekas medlemskap av olika skäl. Bolaget som begärt panten hävdade att deras pantsättning gick före överlåtelsen, eftersom föreningen fått vetskap om panten före meddelandet om överlåtelsen. Bolaget menade också att de var i så kallad "god tro", då de inte kände till att en överlåtelse faktiskt hade skett.
Om de två sista kriterierna inte varit uppfyllda, skulle tingsrätten trots allt ha kunnat förklara panten ogiltig.
Men hovrätten, dit målet fördes vidare, kunde dessutom hänvisa till ett prejudikat från Högsta Domstolen och fastställde tingsrättens dom.
För bostadsrättsköpare, mäklare m.fl. är det alltså viktigt att meddela föreningen snarast efter en överlåtelse och att samtidigt kontrollera att inga nya panter belastar bostadsrätten, under tiden som ansökan om medlemskap behandlas.
Felaktigt nyttjande av uteplats
En bostadsrättshavare i mellansverige lät inhägna en uteplats med stålstaket och installerade även infravärme. Föreningen ilsknade till och yrkade att kronofogden skulle ta bort båda delarna via särskild handräckning. Mannen överklagade och menade att avgiften för bostadsrätten även omfattade uteplatsen.
Men han förlorade i både tingsrätt och hovrätt. För att en avgift ska avse något annat än själva lägenheten, måste det framgå i särskilt avtal, i första hand upplåtelseavtalet. Och något sådant avtal fanns inte, varför mannen tvingades ta bort både inhägnad och infravärme.
Ingen garanti om höjd avgift
Strax efter tillträdet av en nyköpt bostadsrätt chockhöjde föreningen avgiften med 105 procent!
Både säljaren och mäklaren hade visserligen nämnt att avgiften skulle höjas i samband med ett kommande stambyte, men då bara med 10-15 procent.
I prospektet vid visningen stod det att man kunde vända sig till föreningens styrelse för mer ingående information.
Mannen som köpt bostadsrätten kontaktade också ordföranden, och fick då veta att ett beslut om en avgiftshöjning skulle fattas inom kort. Ordföranden bad honom därför återkomma efter styrelsens möte.
Men mannen ansåg inte att han kunde vänta, utan köpte lägenheten för cirka 1,1 miljoner kronor.
Drygt en månad senare meddelade föreningen att månadsavgiften skulle höjas från 1.476 till hela 3.025 kronor.
Den nyblivne bostadsrättsägaren blev så missnöjd med sin höjda boendekostnad att han stämde säljaren, som han dessutom bara träffat en gång i samband med att nycklarna till lägenheten överlämnades.
Han menade att säljaren lovat att avgiften inte skulle höjas mer än 15 procent, och att höjningen därmed var ett köprättsligt fel, och krävde en nedsättning av köpeskillingen med 215.000 kronor.
Men tingsrätten påpekade att han inte kunde bevisa att säljaren verkligen lovat att höjningen bara skulle bli maximalt 15 procent.
För att en avvikelse ska anses som ett fel krävs att den faktiskt inskränker en köpares möjlighet att utnyttja lägenheten.
En avgiftshöjning som följer av en nödvändig och beslutad renovering är inte ett fel som omfattas av köplagen, menade tingsrätten.
Köparen överklagade men hovrätten ändrade inte domslutet.