Svårt att ändra upplåtelserna

När Brf Gyllenbo i Lund ville ändra upplåtelsen av 28 garageplatser för sina medlemmar, vände man sig till hyresnämnden för att få beslutet godkänt.

Två stämmor hade först med enkel och sedan med 2/3-dels majoritet sagt ja förslaget, som gick ut på att garageplatserna inte längre skulle ingå i bostadsrätterna, utan istället hyras ut till medlemmarna.

Anledningen var att på 8 av de 25 platserna fanns  särskilda ”metallslädar” som rostat sönder och inte gick att ersätta utan  mycket höga kostnader.

Om slädarna bara togs bort, skulle 3 platser försvinna för berörda bostadsrättshavare, så den lösningen var inte möjlig, menade föreningen.

Föreningen förde saken till hyresnämnden som ett ombyggnadsärende, där en medlem protesterade mot beslutet.  Hyresnämnden godkände ansökans första del, där föreningen tilläts ta bort metallvagnarna utan att de behövde ersättas, då det inte gick att lösa på annat sätt. Däremot underkändes förslaget att frikoppla övriga garageplatser från bostadsrätterna, dvs ändra deras upplåtelseavtal, eftersom de inte alls berördes av ombyggnaden, vilket lagen kräver påpekade hyresnämnden.

Föreningen överklagade till hovrätten och menade att det hela inte gick att genomföra så som hyresnämnden sagt.  Det skulle innebära att det bara skulle finnas 20 platser till 23 bostadsrätter, vilket skulle leda till att föreningen tvingades behandla medlemmarna olika. Stämmans förslag skulle däremot innebära lika stor avgiftssänkning för alla medlemslägenheter, och de som ville kunde därefter hyra sin garageplats av föreningen istället.

Men även hovrätten underkände resonemanget. Att föreningen kunde ta bort metallvagnarna enligt det första förslaget stod fast, eftersom den delen inte hade överklagats.

Regeln i bostadsrättslagen har tillkommit för att en bostadsrättshavare inte i alla lägen ska kunna hindra en nödvändig ombyggnad, t.ex. installation av en hiss, då man kanske måste inkräkta på delar av de lägenheter som ligger intill.

Men eftersom kvarvarande garageplatser inte alls skulle beröras av någon ombyggnad, utan vara intakta, kan man inte åberopa lagregeln för dem.  Regeln förutsätter att bostadsrätten berörs av en faktisk ombyggnad.

Varken stämman eller hyresnämnden hade med andra ord rätt att besluta att upplåtelseavtalen i dessa fall skulle upphöra, menade hovrätten.

Det är bara möjligt om bostadsrättshavaren själv går med på en sådan förändring, eller - som redan påpekats - att bostadsrätten berörs av en ombyggnad som inte kan tillgodoses på annat sätt.

Fallet är ett exempel på att vissa föreningsbeslut kan stoppas om någon medlem säger nej – och att det räcker med en.  Att t.ex. ändra upplåtelseavtal utan en nödvändig ombyggnad är bara möjligt om alla berörda medlemmar går med på det.