Styrelsearbetets grunder – del 4

Under senare år har bostadsrättens ställning på bostadsmarknaden växt sig allt starkare. Överlåtelsepriser och värden har skjutit i höjden, vilket även har ökat intresset från de boende att underhålla och renovera sina lägenheter.

Styrelsens roll och ansvar har blivit tydligare, samtidigt som allt fler tvister förs till domstol eller hyresnämnd för att kunna avgöras. Så gott som samtliga rättsfall har bidragit till att klargöra den snåriga juridiken kring just bostadsrätten. Och det är förstås bra.  Men sen gäller det för föreningarna att i nästa steg förklara för medlemmarna hur det faktiskt ligger till.  För ju mer de boende förstår och kan, desto bättre blir boendet, vilket är ett av bostadsrättsföreningens huvudsyften.  God boendeekonomi och så bra boendemiljö som möjligt är två av de viktigaste hörnstenarna.

I bostadsrätt har de boende både rättigheter och skyldigheter i föreningen. Så länge allt löper felfritt uppstår i regel inga problem. Men om man råkar ut för en skada gäller det att hålla tungan rätt i mun och inte dra förhastade slutsatser.  Det viktigaste vid en skada är att utreda orsaken, eftersom den är helt avgörande för att kunna reda ut ansvarsfördelningen.  Dessutom kan stadgarna skilja sig markant från förening till förening.  En separat artikel om skadereglering finns att läsa här på hemsidan.

Den boende har stora möjligheter att påverka bostadens utseende som han eller hon själv vill. Lagreglerna är numera klarare beträffande vad man får och inte får göra när man renoverar sin lägenhet. Men det finns en del fällor att se upp med.  Bostadsrättshavaren är t.ex. skyldig att begära tillstånd från föreningen vid större ingrepp i till exempel kök och badrum. Var gränserna går framgår av bostadsrättslagen och av föreningens egna stadgar. 
Kom ihåg att föreningen aldrig kan neka den boende att ändra och förbättra sådant som hen själv svarar för i lägenheten. Inte ens om föreningen tar över underhållsansvaret för vissa delar, vilket dock är ovanligt, minskar den rätten.

Nya regler gäller sedan den 1 januari 2023 där bl.a. tillståndskravet framgår. Att inte meddela föreningen, och om det behövs även få ett skriftligt godkännande, kan stå den enskilde dyrt.  En olovligt utförd ombyggnad kan till och med resultera i att bostadsrätten förverkas.  
En annan nyhet är att det numera är bostadsrättshavaren själv som måste visa att ett större ingrepp håller måttet byggtekniskt sett – inte föreningen, som tidigare.  Om det behövs intyg eller annat från byggteknisk expertis måste den boende ta fram och även bekosta det själv. 
Samtidigt har processen förenklats så att ett nej från föreningen kan lämnas in för prövning direkt till hyresnämnden – inte tingsrätten som tidigare. Hyresnämndens beslut kan överklagas till Svea Hovrätt vars utslag därefter är slutgiltigt. 
Högre krav således – vilket särskilt gäller i kulturmärkta hus - men trots det inte svårare att kunna genomföra de flesta projekt. Föreningen måste fortfarande visa att ett nej faktiskt leder till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.

Enklare reparationer och renoveringar har således bostadsrättshavaren alltid rätt att göra. Men att t.ex. ge sig på bärande innerväggar, flytta värmeelement, sätta in eller montera ner en kakelugn, bygga om hela kök och badrum, sätta in en bastu eller ändra ledningar för vatten och värme kräver föreningens medgivande. Även sådant som den boende får göra själv, men som av någon orsak påverkar fastigheten och föreningen i övrigt kräver ett godkännande. Skälet är förstås att felaktiga arbeten och material kan påverka fastighetens skick negativt. När man t.ex. bygger om ett badrum måste oftast vattenledningar dras om och tätskikt i väggar och golv undersökas. Om en skada uppstår senare, kan föreningen kräva sin medlem på ersättning om han eller hon inte tillfrågat styrelsen, även om arbetet är utfört enligt alla normer och föreskrifter.

Ett skriftligt godkännande innebär dock att föreningen inte kan kräva sin medlem på egna kostnader efter en skada, så länge den boende själv – eller en anlitad hantverkare - inte orsakat skadan av slarv eller vårdslöshet.  En sådan handling kan också vara bra att kunna överlämna till en köpare vid en senare överlåtelse. Icke godkända förändringar kan bostadsrättshavaren däremot bli skyldig att återställa på egen bekostnad. ´Ha god kontakt med era medlemmar, be dem fråga styrelsen om råd om de är osäkra och ha kontroll över vad era egna stadgar säger. Hur illa det kan gå om man inte följer reglerna visar exemplet i Fallet med den bärande väggen som finns att läsa under rubriken Rättsfall.

Genom att ändra stadgarna kan föreningen ta över sådant ansvar som annars ligger på de boende. Men stadgarna kan som sagt aldrig göras om så att medlemmens rätt att själv ändra och bygga om i lägenheten minskas. Men om en bostadsrättshavare missköter underhållet i lägenheten så mycket att det uppstår skaderisk på hus eller grannlägenheter, kan föreningen efter tillsägelse åtgärda bristerna på den boendes egen bekostnad. Det kan till exempel röra sig om en läckande duschkabin som kan leda till vattenskador i fastigheten och andra lägenheter, eller en felaktigt utförd elinstallation. Klarare regler för gränsen mellan föreningens och medlemmarnas underhållsansvar har införts. Hur underhållsfördelningen regleras mera i detalj framgår av föreningens stadgar, som är det viktigaste juridiska dokumentet i det sammanhanget, vilket även klargjorts av prejudikat i Högsta Domstolen (se NJA 2020:822 under Rättsfall).

Föreningen har rätt att inspektera lägenheterna för att kontrollera eventuella fel, men inte rätt att ta sig in utan tillstånd annat än vid akut skaderisk. Här bör också påpekas att föreningen inte har rätt att automatiskt inspektera lägenheterna vid överlåtelser. Det är en affär mellan medlemmen och köparen.  Vissa föreningar har dock krav på besiktning vid överlåtelser inskriven i stadgarna, vilket kan vara bra, och då gäller förstås det. Däremot kan man inte ha ett sådant krav för att bevilja en köpare medlemskap vid överlåtelser.

Vem som svarar för ledningar och rör i lägenheten har numera blivit klarare. I lagen står att föreningen alltid svarar för “ledning som föreningen försett bostaden med och som tjänar fler än en lägenhet”.  Även ventilationskanaler räknas in här, något som faktiskt saknades tidigare.  Underhållsansvar för dessa ledningar ligger alltså alltid på föreningen och kan bara överföras på bostadsrättshavaren om kanalen eller ledningen bara går i en viss lägenhet och den regeln skrivits in i stadgarna.
Alla rör och ledningar i till exempel kök och badrum kan den boende således vara underhållsansvarig för själv, om det står så i stadgarna.
De stora bostadsrättsorganisationerna lägger dock bara ansvaret för klämring i golvbrunn och rensning av avlopp på de boende i sina mönsterstadgar, och ofta även synliga rör och ledningar i bostaden,  resten svarar föreningen för.

Omfattningen av bostadsrättshavarnas underhållsansvar framgår således av stadgarna. Här ska man komma ihåg att även visst yttre underhåll av till exempel balkong och mark m.m. kan läggas på de boende, så länge dessa delar ingår i upplåtelsen av bostadsrätten. 
Enligt lagen är det som sagt annars bara ledningar för vatten, avlopp, el, värme och ventilation som föreningen försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet som föreningen svarar för - inget annat. Yttre delar sägs inget om. Det är inte fel att ändra stadgarna och göra ett sådant tillägg - bara en korrekt precisering, har domstolarna påpekat.

Bostadsrättshavarna kan också själva svara för till exempel golvvärme, inglasad balkong med mera, om man har installerat dessa delar själv.  Har föreningen stått för installationen, eller om golvvärmen och balkonginglasningen fanns i en nybyggd lägenhet från början, svarar dock föreningen även för dessa delar, om inget annat sägs i stadgarna. Stadgarna är således mycket viktiga för att avgöra vem som svarar för vad. 
Så följ experternas råd: ta reda på hur underhållsansvaret fördelas i föreningen och se över stadgarna. Se till att medlemmarna begär skriftligt tillstånd från styrelsen innan de startar större ombyggnader i bostaden. Att ha sådant klart innan en större ombyggnad påbörjas vinner båda parter på, både den boende och föreningen.