En ombyggnad måste vara nödvändig
En ombyggnad som berör enskilda lägenheter ska i princip vara nödvändig i en bostadsrättsförening. Annars kan regeln användas för att ändra enskilda medlemmars lägenheter utan vidare krav. Det blev tydligt när Brf Körveln i Uppsala ville bygga nya balkonger i alla lägenheter för några år sen. Ett 30-tal av föreningens 334 medlemmar överklagade beslutet och fick till sist både hyresnämnden och Svea Hovrätt på sin sida. Båda instanserna ansåg att de befintliga balkongerna var i rimligt gott skick.
Brf Körveln är en samling av 36 tvåvåningshus i Uppsala byggda under miljonprogrammet i början av 1970-talet. Balkonger fanns från början till samtliga lägenheter, alltså även på bottenplan, där man i praktiken och med föreningens välsignelse stakat ut och inhägnat uteplatser i direkt anslutning. Balkongerna på 2 x 1.40 m har dock fyllt mer än 50 år, med grånade brädor åtgångna av väder och vind.
- Vi funderade i flera år vad vi skulle göra med balkongerna och de förslitna bröstningarna. Husen och miljön ser tråkiga ut, berättade ordföranden Mikael Vikström.
Styrelsen föreslog för stämman 2013 att antingen byta ut balkongerna och glasa in dem eller renovera dem och ta bort de nuvarande uteplatserna. Balkongernas storlek skulle öka rejält till mellan 10 och 14 kvadratmeter med frostat glas i bröstningen. Samtidigt skulle trafikbullret minska betydligt. De närvarande 100 medlemmarna röstade nästan enhälligt för ett byte. Styrelsen gick vidare med att ta fram ett förslag på nya balkonger.
På en extrastämma röstade därefter två tredjedelar av närvarande medlemmar för förslaget. Vid den efterföljande processen att samla in samtycken fick man det från 310 boende medan 24 fortfarande var emot. De nya balkongerna skulle kosta 351 kr per medlem och månad och föreningen skulle behöva låna cirka 45 miljoner kronor för projektet.
Med det i bagaget lämnades ärendet in till hyresnämnden i Västerås. Om beslutet hade varit enigt, skulle förstås bytet ha kunnat genomföras, men nu blev nämnden skiljedomare, helt enligt lagen som säger att en om- eller tillbyggnad, som innebär förändringar i medlems lägenhet, kräver minst 2/3 -dels majoritet plus hyresnämndens tillstånd när någon säger nej!
Men förändringen ska vara angelägen, inte kunna göras på annat sätt och inte vara oskälig mot någon enskild medlem. Alltså en bedömningsfråga. Vid sammanträdet uppenbarade sig många av de protesterande. En av dem menade att bytet varken var skäligt eller angeläget, att det skulle medföra en kraftig avgiftshöjning och en viss olägenhet för de boende, eftersom balkongerna skulle bli djupare och släppa in mindre ljus. En annan olägenhet var att värdet på markplanslägenheterna skulle minska om uteplatserna togs bort. De var cirka en halv miljon dyrare än förstavåningens bostäder.
Om det bara gällt underhåll av balkongerna hade det hela inte varit något problem. Men enligt förslaget om byte, buntades underhåll ihop med nya och större balkonger, borttagna uteplatser plus inglasning, vilket skulle innebära en markant förändring av lägenheterna. Hyresnämnden slog ner på att styrelsen inte låtit besiktiga balkongplattorna och menade att det inte fanns något angeläget behov av underhåll som inte kunde anstå. Ett ja skulle innebära att en förening skulle kunna ändra medlemmarnas lägenheter utan någon koppling till ett faktiskt underhållsbehov.
-Vi har inte jobbat med underhållsperspektivet utan för större och bättre balkonger som vi fått ett sådant överväldigande stöd för, menade föreningen.
Styrelsen vände på kälken och kontaktade Stockholms Betongkonsult som inspekterade balkonger och uteplatser. Betongarmeringen är i rätt bra skick, konstaterade företaget, men varnade för att den kommer att fuktskadas inom ”överskådlig” framtid, men också att detta går att bromsa med hjälp av ytbehandling. Med stöd av utlåtandet överklagade föreningen hyresnämndens utlåtande till Svea Hovrätt, som dock kort konstaterade att föreningen inte kunnat visa att befintliga balkonger var i så dåligt skick att de måste byggas om.
Föreningen förlorade därmed målet. Beslutet kunde inte överklagas då hovrätten numera är sista instans i den här typen av ärenden. Slutsatsen är att en renovering som berör enskilda lägenheter i princip ska vara nödvändig för att kunna genomföras när någon medlem - och det räcker med en - säger nej till projektet ( Svea Hovrätt, Mål ÖH 6595-15).
Styrelsehandboken XV